案件前言
面临房价上涨,房产交易的稳定也受到了前所未有的冲击,势必引起大量的房产交易纠纷涌入法院,法院又该如何处理此类案件呢?
案情简介:
2015年12月25日,经某房产公司居间,金某某、吴某某与李某某签订了一份《存量房买卖合同》及一份《合同补充协议》。合同约定,李某某将其名下位于合肥市某小区的房屋出卖给金某某、吴某某,房屋价款为95万元整;金某某、吴某某应支付定金5万元,定金冲*房款,李某某将相关权属证书原件交给居间方用于办理核价等前期手续,如违约,双倍返还金某某、吴某某定金;一方违约,违约方承担中介费、诉讼费、律师费;金某某、吴某某于2016年6月15日前将25万元存入托管账户,其余价款由金某某、吴某某办理贷款给付;2016年6月15日前,双方共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续等。合同签订后,金某某、吴某某向李某某支付定金5万元。后李某某以其配偶不同意出售、合同无效等理由拒绝履行合同。金某某、吴某某遂提起诉讼,请求判令李某某按照《存量房买卖合同》及《合同补充协议》所约定的全部义务继续履行,将涉案房屋房地产权过户至金某某、吴某某名下,腾空该房屋并予以交付等。案件审理过程中,金某某、吴某某将剩余购房款90万元暂存于法院。
合肥市庐阳区人民法院审理后认为,本案争议焦点在于涉案房屋买卖合同是否有效。物权变动必须以一定的方式向外界公示,从而使第三人知道物权变动的情况,以避免第三人遭受损害并保护交易安全。基于对公示行为的深信而从事的相关交易行为应属有效。根据上述物权公示、公信原则,房屋出售时,权利登记仅为出卖人一人的,买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人,其与出卖人之间签订的买卖合同,应认定为有效。但如有证据证明买受人存在过错,与出卖人恶意串通损害其他共有人利益的除外。结合本案,涉案房屋登记的权利人为李某某,金某某、吴某某有理由相信其系房屋的完全权利人,在没有证据证明存在二人具有过错等情形下,应认定金某某、吴某某与李某某签订的房屋买卖合同有效。此外,虽然合肥市相关部门要求二手房买卖应采用网签形式,但该规定并不影响原已成立的合同关系,更不能否定合同效力。综上,涉案房屋买卖合同合法有效,应当予以确认。按照《中华人民共和国合同法》规定的全面履行合同义务原则,守约方要求继续履行的,除法律另有规定的之外,应责令另一方继续履行。金某某、吴某某已将剩余购房款暂存于法院,其要求李某某履行协助办理产权过户手续、交付房屋等合同义务,符合法律规定,应当予以支持,相关契税依约应由金某某和吴某某承担。虽然双方约定了定金条款和违约条款,但考虑到在合同签订后房价大幅上涨的情况下,判令李某某继续履行合同已足以弥补金某某和吴某某的损失,对金某某、吴某某要求双倍返还定金、律师费和中介费由李某某承担的诉讼请求,不再予以支持,定金5万元直接冲*购房款。综上所述,法院一审判决被告李某某协助金某某、吴某某办理房屋的产权转移登记手续,并于房屋产权转移登记手续办理完毕、产权证书下发后三日内将该房屋交付给金某某和吴某某。
案例分析:
继续履行合同的前提,是合同仍然有效且客观上可以履行。合同依法成立并发生法律效力后,可能会因为双方当事人协商一致而解除,也可能因为双方约定的解除条件成就后被解除,也可能因一方违约,另一方依法行使解除权而被解除。无论因何种原因被解除,合同解除后,对合同当事人不再发生约束力,也就是合同不再有效。不再有效的合同,任何一方当事人当然不能要求对方继续履行。此外,客观上要求能够履行。客观上能够履行包含以下两个条件:1.履行标的没有灭失。具体到房产交易,是指房产没有因自然灾害或人为原因损毁而失去使用功能,也没有因交易而转让并登记给善意第三人;2.买方能够支付全部购房款。这个问题,对于具备一定资金实力或短期融资能力的人不是问题,而对于指望按揭贷款,无法融资或无法承受融资风险的买方来说,是一道不可逾越的鸿沟。
上述案件中,原、被告之间的买卖合同并不曾因客观原因或者双方约定而解除合同,也无客观上无法履行的事由,且正因为原告已经将剩余的房款全面打入法院的账户,因而得到法院支持继续履行的主张。现实中的案件情形远比上述案件中的案情复杂。比如:双方争议的房产处于法院查封状态时,法院又该如何处理?首先,处在被查封状态中的房产,是属于客观上不能履行的情形。法院的关注点需放在双方约定的定金条款及违约条款等不能继续履行买卖合同的条款上。如果双方约定的违约条款过低,不足以弥补守约方的损失,法院可以酌情确定违约金,以此弥补守约方的损失。此外,假如卖方愿意支付高额违约金,而合同又能够继续履行,法院又该如何处理?如果双方签订的合同合法有效,此类案件取决于守约方即买方如何选择,守约方有权选择继续履行买卖合同,也有选择接受卖方的违约金。
法律的制定必然存在一定的滞后性。通过上述案件分析,提醒大家关注的是,我们不能苛求立法者预测到今天的房价上涨,也不能等待法律更新后来维护自己的权利。我们需要做的,就是用现在的法律规定来保护自己。 赵阿燕