上海房产律师刘涛解答:
首先,“网签”及签署《上海市房地产买卖合同》示范文本,该文本是上海市房屋土地资源管理局、上海市工商行政管理局共同制定的示范文本,当事人可以约定采用,或参照示范文本订立买卖合同。实践中,买卖双方就房屋买卖事宜达成一致意见后,为办理过户手续之需要,大多约定双方再需签订《上海市房地产买卖合同》示范文本。如双方明确以签订《上海市房地产买卖合同》为买卖合同成立、生效要件的,那么要根据合同约定来。如双方并未作出上述约定,而双方已经签订的协议书具备了房屋买卖合同的主要内容,那么买卖合同成立并有效。双方约定再签订《上海市房地产买卖合同》,只是以格式合同的形式对买卖关系予以确认。当事人未签订《上海市房地产买卖合同》的,不影响原已成立的合同关系。
其次,买家有权要求卖方继续履行合同,具体如下:1.按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外,无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约,如另一方坚决要求继续履行的,除符合《合同法》第一百一十条规定外,应责令双方继续履行。在履行义务的同时,另一方还有其他损失的,应当赔偿损失.2.对于确实不能继续履行的,卖家应当赔偿因违约而给对方造成的损失,包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定,可参照以下方式:a.双方协商确定的,从其约定;b.双方不能协商确定的:(1)原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;(2)无最相类似房屋比照的,可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护买家的利益出发,以买家的请求为基础,结合合同约定的履行期限届满之日、卖家的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等,合理确定。
综上,买家可以起诉要求房东继续履行合同,如果实际却是履行不能,则买家有权要求其赔偿因违约给买家造成的经济损失。