中拓公司与清意成公司签订《物业租赁合同》,约定中拓公司将案涉35栋建筑和场地出租给清意成公司,承租方在装修时如涉及建筑主体结构的装修和改造供水、供电、供热系统,需经出租方书面确认同意后方可施工,否则出租方有权要求改正并终止租赁合同;承租方拖欠租金达30天以上以及擅自改变承租物业约定用途等情形时,出租方均有权解除合同。后因清意成公司出现上述违约行为,中拓公司要求解除涉案租赁合同。
在合同履行过程中,清意成公司确实存在未经中拓公司同意及有关部门批准对房屋进行装修、改建、扩建,逾期支付租金以及未经中拓公司同意转租房屋等违约行为。中拓公司与清意成公司签订的《物业租赁合同》约定清意成公司发生合同约定的违约行为未于中拓公司书面通知后15日内改正,则立即终止该合同。
虽然清意成公司未经中拓公司允许将B9号房屋出租,但因案涉《物业租赁合同》的租赁物业范围是92号院内35栋建筑及全部场地,B9号房屋所涉面积仅为92号院总体面积的极小部分,法院判决以整体解除案涉合同违背公平原则和经济性原则,中拓公司亦未按照案涉合同约定履行通知整改程序为由,认定中拓公司不享有法定解除权。
此案例中违约方清意成公司虽存在诸多违约行为,但如整体解除租赁合同违背公平原则和经济性原则,守约方不享有法定解除权。虽然合同本着双方自愿原则进行签订,本着有约从约的原则进行认定,但在司法实践中,还需要兼顾公平原则,仅凭合同约定不能作出最终裁判。